La location avec le dispositif Pinel
Loi Pinel : l’obligation de location
L’objectif du dispositif Pinel est de mettre à disposition plus d’habitations sur le marché de la location et ainsi lutter contre la crise du logement qui ronge le pays depuis plus d’une trentaine d’années. Il s’agit donc d’un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement immobilier, afin de faire appel à l’épargne privé pour augmenter le parc locatif.
La location est donc au centre du dispositif Pinel. Il s’agit de mettre à disposition des locataires plus de logements dans des zones stratégiques.
Quels critères doit respecter le logement pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi ?
- Être loué dans les 12 mois suivant l’achat.
- Être loué à titre de résidence principale pour le locataire.
- Être loué nu (non-meublé).
- Être situé dans l’une des zones Pinel éligibles au dispositif jusqu’en 2024 (A, A bis, B1).
- Respecter la réglementation thermique en vigueur (labels BBC2005 ou RT2012).
- Respecter la durée locative choisie (6, 9 ou 12 ans).
- Respecter les plafonds de ressources pour le locataire.
- Respecter les plafonds de loyers pour le propriétaire.
Au vu de la situation sanitaire et de la prolongation de l’état d’urgence sanitaire, l’article 2 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 indique que les propriétaires d’un appartement Pinel vacant depuis 12 mois, qui n’auront pas pu le mettre en location à cause des mesures de confinement imposées par le Gouvernement, ne seront pas sanctionnés. Il en va de même pour les propriétaires dont la date d’achèvement des travaux ne respectera plus le délai de 30 mois initialement prévu par la loi. Ils bénéficieront ainsi d’un délai supplémentaire pour achever leur bien ou le mettre en location et continuer à bénéficier du dispositif Pinel. Néanmoins, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre centre des impôts pour faire le point sur votre situation au plus vite.
Les conditions de location à respecter
Pour pouvoir accéder à un logement en location Pinel et bénéficier des avantages de plafonnement des loyers en vigueur, le locataire doit respecter les plafonds des ressources déterminés selon la zone Pinel dans laquelle il se trouve. Les revenus pris en compte pour le plafond des ressources sont les revenus fiscaux de référence N-2. Les revenus fiscaux éligibles sont ceux justifiés au moment de la signature du bail. Lorsque les revenus du locataire Pinel augmentent en cours de bail, ils ne seront pas pris en compte.
Si les locataires Pinel sont mariés, ils sont tous deux solidaires pour le paiement des loyers, et ce même si le bail ne comporte pas la double signature. En revanche, dans le cas où les locataires seraient en situation de concubinage ou de pacs, les signatures des deux sont obligatoires.
Découvrez les plafonds de revenus fiscaux à ne pas dépasser, et les zones dans lesquelles ils sont rattachés pour la location d’un bien Pinel :
| Nombre d’habitants par foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Locataire seul | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € | 28 152 € |
| Locataires en couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € | 37 594 € |
| Locataire seul ou en couple avec 1 personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233 € | 45 210 € | 45 210 € |
| Locataire seul ou en couple avec 2 personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € | 54 579 € | 54 579 € |
| Locataire seul ou en couple avec 3 personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € | 64 206 € | 64 206 € |
| Locataire seul ou en couple avec 4 personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € | 72 351 € | 72 351 € |
| Au delà de 4 personnes à charge, majoration à appliquer par personne | + 13 390 € | + 12 258 € | + 8 969 € | + 8 070 € | + 8 0070 € |
L’intérêt d’une location Pinel
Une location Pinel a plusieurs intérêts. Bien sûr, participer à une bataille qui dépasse notre simple personne et imaginer le logement comme un bien commun, une nécessité pour vivre dignement, quel que soit ses moyens et ses revenus.
Mais aussi, la location Pinel est un très bon moyen de réduire ses impôts. En effet, la loi Pinel offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location choisie :
- 12% pour une location de 6 ans.
- 18% pour une location de 9 ans.
- 21% pour une location de 12 ans.
Une location Pinel permet donc de bénéficier d’une ristourne fiscale pendant toute la durée de la location (6, 9 ou 12 ans) et de réduire son impôt sur le revenu. La loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024, mais avec une diminution progressive de l’avantage fiscal. En effet, à compter de 2023, le taux de réduction d’impôt passe à 10,5 % pour un engagement sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. Pour un investissement en 2024, le taux de réduction d’impôt passe à 9 % pour un engagement sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.
Si le bien est acheté via un crédit, il est également possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, permettant de diminuer encore un peu plus l’impôt.
Enfin, une location Pinel peut permettre de préparer sereinement l’avenir. De plusieurs façons. Une fois la durée locative choisie terminée, le propriétaire est en droit de faire tout ce qu’il veut (ou presque) du logement. Il peut continuer à le louer, le vendre ou même y habiter. Ce qui ouvre un éventail de possibilités plutôt large.
Quels justificatifs doit présenter le locataire ?
Afin d’encadrer le nombre de pièces justificatives à fournir pour la location d’un logement Pinel, le décret de novembre 2015 précise leurs contenus, répartis dans 4 documents à fournir par le locataire ou sa caution :
- Un justificatif d’identité des locataires en cours de validité avec photo : carte d’identité, passeport et/ou permis de conduire.
- Un justificatif de domicile : avec les quittances de loyer et/ou les factures d’électricité et/ou une attestation de son ancien bailleur.
- Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, une carte professionnel ou extrait de K bis pour les indépendants.
- Un justificatif de ressources fiscales : deux derniers avis d’imposition des locataires et leur 3 derniers bulletins de salaires.
Les spécificités du bail locatif
Il n’existe pas de modèle de bail pour une location Pinel, le format de bail classique faisant fois. Autrement appelé contrat de location, le bail est un moyen de prévenir les litiges entre propriétaire et locataire, en précisant les modalités de la location, comme sa durée, son montant, les caractéristiques du logement, la caution et les clauses de solidarité. Pour rappel, un bail en bonne et due forme doit comporter les mentions suivantes :
- La durée du bail : minimum 3 ans pour un bail classique. Le bail est renouvelable par reconduction tacite.
- L’indexation du montant du loyer : dans le cadre d’un bien Pinel, il doit scrupuleusement respecter les plafonds des loyers en fonction des zonages.
- Une clause spécifiant que le bien Pinel a vocation à être loué en tant que résidence principale du locataire.
- Une mention qui interdit au locataire de sous-louer le bien Pinel.
- Une clause de solidarité pour la location en couple.
- Une clause résolutoire : permet de résilier le bail en cas de défaut de paiement du loyer et des charges ainsi qu’en l’absence de souscription d’assurance habitation par le locataire.
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Quels justificatifs doit fournir le propriétaire en loi Pinel ?
Quels justificatifs demander à un locataire ?
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